Mihin vuokra kuluu kuukaudessa
Ensimmäisen vuoden kuukausikeskiarvot. Tyhjät kuukaudet on huomioitu vuokratuloissa.
Kassavirtalaskelma, 1. vuosi
Tuotto
Hinnat
Arvonnousu
Kriittinen korkopiste
Pankkilainan korko, jolla kassavirta ennen lyhennystä menee nollaan ensimmäisenä vuonna. Yhtiölainan korko pidetään ennallaan.
Korkojen nousu
Sekä pankkilainan että yhtiölainan korko nousee. Kuukausiluvut ovat ensimmäisen vuoden keskiarvoja.
Tyhjät kuukaudet
Vaikutus nettovuokratuottoon ja ensimmäisen vuoden kassavirtaan.
Tilanne jakson lopussa
Asunnon arvo, lainat ja oma varallisuus
Nettokassavirta vuosittain
Vuosittainen laskelma
Laskentaperusteet
Bruttovuokratuotto = vuokra × 12 / (velaton hinta + varainsiirtovero). Nettovuokratuotto = (vuokra × (12 − tyhjät kk) − hoitovastike × 12) / (velaton hinta + varainsiirtovero). Rahoitusvastiketta ei vähennetä tuotoista, koska yhtiölaina sisältyy velattomaan hintaan.
Verotettava tulo = vuokratulot − hoitovastike − pankkilainan korot − lainanhoitokulut − jaksotettu järjestelypalkkio − rahoitusvastike, jos se on tuloutettu. Rahastoitu rahoitusvastike ei ole vähennyskelpoinen. Lyhennykset eivät ole vähennyskelpoisia. Järjestelypalkkio jaksotetaan tasan pankkilainan laina-ajalle. Tappio siirretään seuraaville vuosille ja vähennetään enintään 10 vuoden aikana.
Tuotto omalle pääomalle = (nettokassavirta + pankkilainan ja yhtiölainan lyhennykset) / oma panos. Oma panos = oma rahoitusosuus + varainsiirtovero + järjestelypalkkio. Oma varallisuus = asunnon velaton arvo − yhtiölainaosuus − pankkilaina. IRR olettaa, että asunto myydään tarkastelujakson lopussa velattomalla arvolla ilman myyntikuluja ja luovutusvoiton veroa.